São Paulo, 06/06/2018 – O projeto de lei com regras para os distratos de imóveis, aprovado pela Câmara dos Deputados, virou o jogo a favor das incorporadoras, de acordo com advogados especializados em direito imobiliário. Isso porque o projeto de lei permitirá que as empresas retenham até 50% do valor pago pelos consumidores em caso de cancelamento da venda, o que representa um avanço substancial em relação ao que é praticado hoje. Sem uma lei regrando o tema, a maioria das quebras de contratos acabavam na Justiça, que determinava às empresas retenção de 10% a 25% dos valores recebidos.

“A jurisprudência consolidada é de 10% a 25%, mas na média, nem passa de 20%”, salientou o advogado Marcelo Tapai, sócio-fundador do escritório Tapai Advogados. Na sua avaliação, o projeto de lei aprovado hoje é inconstitucional, pois implicará em um retrocesso em direitos já estabelecidos para os consumidores.

O texto aprovado pela Câmara estabelece que o consumidor perderá 50% dos valores pagos, após dedução da taxa de corretagem. Esse porcentual valerá para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, ou seja, quando o empreendimento é colocado em uma sociedade de propósito específico e separado da construtora.

Nesse regime, as prestações vão diretamente para custear obra, sendo vetado o uso desse dinheiro para bancar outras despesas da construtora. Essa é o modelo mais praticado no mercado, pois “blinda” o projeto contra desvios de recursos, e garante à incorporadora menor carga tributária como incentivo.

Já para os empreendimentos fora do regime de afetação do patrimônio, o valor retido dos consumidores será de 25%, já que a incorporadora tem mais flexibilidade de manejo em suas receitas e despesas.

Tapai acrescentou que também existe uma súmula do Superior Tribunal de Justiça, de número 543, que prevê a devolução dos valores aos consumidores no ato do distrato, com correção monetária.

Já o projeto de lei estende esse prazo. O novo texto determina o pagamento em até 30 dias após a liberação do Habite-se, documento que é só concedido pela prefeitura depois da entrega e fiscalização da obra. Essa regra é válida para projetos com patrimônio de afetação. Fora desse regime, a devolução será em 180 dias após a assinatura do distrato.

O que diz o setor de construção
O presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, não vê o projeto de lei como um avanço para as empresas, mas sim como um reequilíbrio para o mercado como um todo. “O que se fez foi justiça. A partir de agora se começa a estabelecer um equilíbrio, o que é importante para qualquer indústria”, ponderou.

Segundo França, os distratos representavam um estorno de receita indevido, que comprometia a viabilidade financeira dos projetos e colocavam em risco a conclusão da obra. “Isso causava dificuldade para a atividade no País. Nos países mais desenvolvidos, o consumidor perde 100% do valor pago”, enfatizou.

O advogado Olivar Vitale, sócio do escritório VBD Advogados e conselheiro jurídico de associações patronais, concorda que o novo projeto de lei representa “um ganho substancial” para as empresas, mas não considera isso excessivo.

Ele explicou que a penalidade de 50% tem o claro objetivo de inibir a ocorrência dos distratos. Segundo Vitale, isso será favorável para o outro consumidor, que permanece pagando as parcelas à espera do seu apartamento. “Com uma devolução muito alta dos valores pagos, é colocada em risco a capacidade financeira da empresa, a continuidade da construção do empreendimento e a entrega para os clientes que permanecem adimplentes”, apontou.

Vitale acrescentou que a retenção de valores na ordem de 10%, como vinha determinando a maioria dos juízes, não são suficientes para arcar com os custos já desembolsos pelas incorporadoras com montagem dos estandes de vendas, campanhas publicitárias, imobilização do capital, entre outros itens. (Circe Bonatelli – circe.bonatelli@estadao.com)